Wie zu kaufen oder verkaufen

Kauf und Verkauf von Immobilien

Wenn Sie als EU-Bürger eine Immobilie (z. B. ein Haus, ein Gebäude oder ein Grundstück) in Portugal kaufen oder verkaufen wollen, müssen Sie eine Reihe von rechtlichen Verpflichtungen einhalten. Vom Angebot über den Kaufvertrag bis hin zur Unterzeichnung der Urkunde, den Steuern und der Versicherung gibt es eine Reihe von Verfahren, die zu beachten sind.

• Finanzierung
• Vermittler für den Kauf oder Verkauf einer Immobilie
• Wie Sie als europäischer Bürger Ihre Steueridentifikationsnummer (TIN) erhalten
• Rechtliche Dokumente im Zusammenhang mit einer Immobilie
• Angebot zum Kaufvertrag
• Versicherung
• Gebühren und Steuern für eine Immobilie (einschließlich Kauf und Verkauf)
• Wie man den Kauf abschließt

Finanzierung

Eine Möglichkeit, eine Immobilie zu kaufen, ist die Finanzierung durch eine Bank. Dazu müssen Sie eine Hypothek bei einem von mehreren Kreditinstituten (z. B. Banken) aufnehmen. Auf der Website der Bank von Portugal finden Sie eine Seite, auf der Sie die besten Angebote der verschiedenen Kreditinstitute vergleichen können.

Preisgestaltung und Bewertung der Immobilie

In Portugal wird der Wert einer Immobilie vom Verkäufer festgelegt. Falls erforderlich, kann ein Immobilienexperte oder -berater um eine Schätzung gebeten werden. Beim Kauf mit Kredit wird diese Bewertung normalerweise von der Bank vorgenommen, um einen Kredit zu erhalten.

Beim Kauf oder Verkauf einer Immobilie können Sie sich von einem Immobilienmakler, Buchhalter oder Rechtsanwalt professionell beraten lassen.
Der von Ihnen gewählte Fachmann kann Ihnen technische und rechtliche Unterstützung für die Besonderheiten des portugiesischen Marktes bieten.

Sie benötigen eine Steueridentifikationsnummer, um in Portugal ein Haus zu kaufen

Dabei handelt es sich um eine einfache Steuer- und Zollnummer, die von den Bürgern jederzeit beantragt werden kann und die es Ihnen ermöglicht, die Steuern für den Kauf oder Verkauf einer Immobilie zu entrichten.

Sie können diese Nummer bei der Steuer- und Zollbehörde beantragen.

Rechtliche Dokumente im Zusammenhang mit einer Immobilie

Um mit dem Kauf einer Immobilie beginnen zu können, müssen Sie sicherstellen, dass alle rechtlichen Unterlagen korrekt sind. Es ist wichtig, die folgenden Dokumente zu überprüfen:

• Property Description Document - Dokument, das von der Steuer- und Zollbehörde ausgestellt wird und die Details der Immobilie enthält
• Abstract of title oder Title search - Dokument, das vom Grundbuchamt ausgestellt wird und Informationen über die Lage und Zusammensetzung der Immobilie und die Eigentümer enthält
• Nutzungsgenehmigung - Von der zuständigen Gemeindeverwaltung ausgestelltes Dokument, das angibt, ob die Immobilie geprüft wurde und den gesetzlichen Bestimmungen entspricht
• Energieausweis - Dokument, das von der nationalen Energieagentur ausgestellt wird und die Energieeffizienz der Immobilie angibt
• Gebäudedatenblatt - Dokument, das die wichtigsten technischen und funktionellen Merkmale der Immobilie angibt
• Erklärung, dass keine Schulden gegenüber der Eigentümergemeinschaft bestehen - Dokument, das sicherstellt, dass keine Schulden gegenüber der Eigentümergemeinschaft bestehen

Angebot zum Kaufvertrag

Beim Kauf einer Immobilie können Sie einen Kaufvertrag unterzeichnen, aber er ist nicht obligatorisch. Es handelt sich um ein vom Verkäufer und vom Käufer ordnungsgemäß beglaubigtes Dokument, in dem die Rechte und Pflichten der beteiligten Parteien festgelegt sind. Es muss folgende Angaben enthalten:

• vollständiger Name, Familienstand, Personenkennziffer, Steuernummer und Anschrift;
• Angaben zur Immobilie;
• Angaben zu etwaigen Pfandrechten oder Belastungen der Immobilie;
• Kaufpreis, Verkauf und Art der Bezahlung;
• den als Anzahlung geleisteten Betrag;
• Höchstfrist für den Abschluss des endgültigen Vertrags;
• Informationen über Sanktionen bei Nichteinhaltung des Kaufvertragsangebots.

Versicherung

Wenn Sie eine Immobilie kaufen, müssen Sie eine Versicherung abschließen, die das Risiko von Feuer, Überschwemmung, Diebstahl und anderen Schäden abdeckt und möglicherweise auch die angrenzenden Gemeinschaftsbereiche abdeckt. Der Versicherungsschutz für die angrenzenden Gemeinschaftsflächen kann in der monatlichen Zahlung für die Eigentumswohnung enthalten sein.

Wenn Sie eine Hypothek für den Kauf einer Immobilie aufnehmen, verlangen die Finanzinstitute den Abschluss einer Lebensversicherung und einer Mehrgefahrenversicherung. Die Immobilie wird als Kreditsicherheit verwendet.

Beim Abschluss einer Versicherung ist Folgendes zu beachten:

• den Versicherungsschutz;
• Ausschlüsse;
• etwaige Selbstbeteiligungen;
• die Höhe des versicherten Kapitals;
• die gezahlte Prämie.

Abgaben und Steuern auf eine Immobilie (einschließlich Kauf und Verkauf)

Der Besitz, der Kauf oder der Verkauf einer Immobilie ist mit Kosten verbunden, wobei die steuerliche Komponente von Ihren Absichten abhängt.

Beim Kauf einer Immobilie anfallende Steuern

1. Die Grunderwerbssteuer (IMT) wird auf der Grundlage des in der Urkunde angegebenen Wertes oder des steuerpflichtigen Wertes der Immobilie berechnet. Sie wird auf den höheren der beiden Werte erhoben und hängt von der Lage der Immobilie (Festland oder autonome Regionen Madeiras oder der Azoren), der beabsichtigten Nutzung (ständiger Wohnsitz oder Zweitwohnsitz) und der Art der Nutzung (Wohnen, Handel usw.) ab. Besondere Fälle der Befreiung von der Zahlung der IMT sind gesetzlich vorgesehen.

2. Die Stempelsteuer (IS) ist eine Steuer, die auf alle Transaktionen und Verträge (Urkunde und Hypothek, falls vorhanden) erhoben wird. Beim Kauf einer Immobilie ist eine Stempelsteuer von 0,8 % auf den höheren Wert zwischen dem Kaufpreis und dem steuerpflichtigen Wert der Immobilie zu entrichten. Diese Steuer muss vom Käufer vor Abschluss des Kaufvertrags entrichtet werden.

3. Die kommunale Grundsteuer (IMI) wird auf den steuerpflichtigen Wert der Immobilie für städtische und ländliche Gebäude erhoben. Jede Gemeinde kann den Steuersatz für diese Steuer selbst festlegen. (Besondere Fälle der Befreiung von der Zahlung der IMI sind gesetzlich vorgesehen).

4. Persönliche Einkommenssteuer (IRS), wenn der Kauf der Immobilie mit Geld aus dem Verkauf einer anderen Immobilie erfolgt und diese Transaktion zu Kapitalgewinnen geführt hat.

Befreiung von der Zahlung von Steuern auf den Erwerb einer Immobilie
Es gibt Fälle, in denen der Kauf einer Immobilie von der Zahlung von Steuern befreit werden kann, die zuvor gesetzlich festgelegt wurden. Prüfen Sie, wann dies möglich ist:

- Städtische Grunderwerbssteuer (IMT);
- Kommunale Grundsteuer (IMI).

Steuern, die beim Verkauf einer Immobilie anfallen

Beim Verkauf einer Immobilie müssen Sie den Verkauf immer der Steuerbehörde melden, und wenn es eine positive Differenz zwischen dem Kaufpreis und dem Verkaufspreis der Immobilie gibt, entsteht ein Kapitalgewinn, der versteuert werden muss.

Befreiung von der Zahlung des Veräußerungsgewinns

Bei der Veräußerung einer Immobilie gibt es in einigen Fällen Ausnahmen von der Zahlung des Veräußerungsgewinns:
•    wenn der Kauf vor dem 1. Januar 1989 erfolgt ist;
•    wenn der Verkaufswert für den Erwerb einer dauerhaften Wohnung innerhalb eines Zeitraums von höchstens 36 Monaten verwendet wird;
•    wenn ein Darlehen besteht, der Verkaufswert zur Begleichung der entsprechenden Schulden während einer Übergangszeit von 5 Jahren verwendet wird und der Verkäufer kein anderes Haus besitzt.

Weitere Informationen über Kapitalerträge finden Sie auf der Website der Steuer- und Zollbehörde.